Wartość hipotek udzielonych w II kwartale 2026 r. wyniosła 39,7 mld zł przy 83,6 tys. zawartych umów. Tak wysokiej liczby umów nie notowano od 2007 r., a wartość jest najwyższa w całej historii pomiaru. Liczby pochodzą z raportu AMRON-SARFiN; podział sprzedaży między poszczególne banki zebrał Bankier.pl.
Co pokazują liczby
Dziewięć instytucji, które podały własne wyniki, odpowiada za 36,6 mld zł, czyli ponad dziewięć dziesiątych rynku. Tam, gdzie porównanie roczne było możliwe, sprzedaż okazała się o 56 proc. większa niż w II kwartale 2025 r.
Przeciętna kwota jednej umowy przekroczyła 475 tys. zł — o 7,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Zmienił się przy tym rozkład kwot: umowy opiewające na ponad 500 tys. zł to 36,7 proc. nowej sprzedaży, a przekraczające milion złotych — ponad 4 proc.
Stan zadłużenia z tytułu hipotek mieszkaniowych wynosił na koniec II kwartału 2026 r. 529,7 mld zł, a czynnych umów było 2,147 mln. Ta druga liczba rośnie pierwszy raz od ponad czterech lat — dotąd umowy zamykane przeważały nad nowo podpisywanymi.
Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, szacuje, że cały 2026 rok zamknie się akcją kredytową rzędu 130 mld zł, a liczba umów przekroczy rekordowe 256 tys. z 2021 r.
Zmienia się struktura, nie tylko skala
Sam rekord wartości jest mniej interesujący niż to, z czego się składa. Przez cztery lata portfel hipoteczny kurczył się w liczbie umów: spłaty i wcześniejsze nadpłaty wygaszały go szybciej, niż przybywało nowych zobowiązań. Od II kwartału kierunek się odwrócił, a to zmienia to, jak będzie wyglądała baza w kolejnych latach.
Drugie przesunięcie dotyczy kwot. Rocznik, w którym ponad co trzecia umowa przekracza pół miliona złotych, to inna populacja zobowiązań niż rocznik sprzed pięciu lat — nawet jeśli odsetek opóźnień okaże się w obu taki sam.
Przeciętne 475 tys. zł opisuje wysokość długu, nie wartość zabezpieczenia. O tym, ile realnie stoi za wierzytelnością, mówi dopiero relacja jednego do drugiego — dlatego LTV jest liczbą ważniejszą niż oprocentowanie. Rosnący nominał sam z siebie nie poprawia ani nie pogarsza jakości zabezpieczenia.
W obrocie wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie kwota z umowy kredytowej jest tylko punktem wyjścia. Liczy się to, co zostaje po wierzycielu wpisanym wcześniej — a im wyższa hipoteka banku, tym ciaśniej robi się dla każdego, kto figuruje na dalszej pozycji w księdze wieczystej. Rekordowe roczniki zapisują się dziś w księgach wieczystych na wiele lat naprzód.
Co z tego wynika dla inwestora
Po pierwsze, rekord sprzedaży nie przekłada się na dzisiejszą podaż spraw. Zobowiązanie zaciągnięte w 2026 r. wejdzie w wiek, w którym pojawiają się poważne opóźnienia, dopiero za kilka lat. Wierzytelności dostępne teraz pochodzą z roczników o innej strukturze kwotowej i innych warunkach udzielania. Rekord jest informacją o podaży przyszłej, nie bieżącej — i nie jest argumentem za wyższą wyceną tego, co leży na rynku dziś.
Po drugie, przy dużych zobowiązaniach rośnie waga wyceny nieruchomości. Przy długu powyżej 500 tys. zł pomyłka w oszacowaniu wartości o 10 proc. to 50 tys. zł różnicy w tym, co zostaje do podziału; przy zobowiązaniu 250-tysięcznym ten sam błąd procentowy waży w złotych o połowę mniej. W segmencie, w którym ponad co trzecia nowa umowa przekracza pół miliona, jakość operatu przestaje być formalnością — a operat mierzy co innego, niż się zwykle zakłada.
Po trzecie, powrót wzrostu liczby czynnych umów zmienia horyzont, a nie bieżące ryzyko. Baza, z której w kolejnych latach wyodrębnią się sprawy nieobsługiwane, znów rośnie. Prognoza akcji kredytowej rzędu 130 mld zł na 2026 r. mówi o rozmiarze tej bazy i o niczym więcej — jaka jej część okaże się problematyczna, zależy od warunków, których dziś nie znamy.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
