Liczba pozwoleń na budowę mieszkań rośnie znacznie szybciej niż liczba rozpoczynanych budów. W okresie styczeń–lipiec 2026 r. pozwoleń i zgłoszeń z projektem budowlanym wydano o 15,7 proc. więcej niż rok wcześniej, a budów rozpoczęto o 3,3 proc. więcej. Tak wynika z informacji sygnalnej Głównego Urzędu Statystycznego o budownictwie mieszkaniowym.
Co pokazują dane
W okresie styczeń–lipiec 2026 r. oddano do użytkowania o 3,2 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2025 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 3,3 proc. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, zwiększyła się o 15,7 proc. Wszystkie trzy odczyty obejmują siedem miesięcy 2026 r. i są porównaniem rok do roku.
Trzy wskaźniki opisują trzy różne momenty tego samego procesu. Pozwolenie to zgoda na budowę. Rozpoczęcie to pierwszy wydatek na placu budowy. Oddanie do użytkowania to mieszkanie gotowe do odbioru. Między pierwszym a ostatnim etapem mijają lata, więc trzy liczby z tej samej informacji sygnalnej dotyczą w istocie trzech różnych roczników decyzji.
Warto też pamiętać, o czym ta statystyka nie mówi. Liczy mieszkania, nie metry i nie ceny, więc nie rozstrzyga, czy przybywa lokali dwupokojowych w dużych miastach, czy domów budowanych systemem gospodarczym poza nimi. Dla rynku zabezpieczeń to rozróżnienie ma większe znaczenie niż sam kierunek zmiany, bo płynność sprzedaży zależy od typu nieruchomości i lokalizacji, a nie od krajowej sumy.
Pozwolenie to opcja, nie zobowiązanie
Rozjazd między 15,7 a 3,3 proc. jest tu najciekawszy. Uzyskanie pozwolenia kosztuje ułamek tego, co kosztuje rozpoczęcie budowy, a samo pozwolenie można trzymać. Inwestor, który je zdobywa i nie rusza z pracami, kupuje sobie prawo do budowy wtedy, gdy uzna warunki za odpowiednie. Nie deklaruje, że uzna je za takie w tym roku.
Dlatego liczba rozpoczętych budów jest twardszym miernikiem nastrojów niż liczba pozwoleń. Rozpoczęcie budowy oznacza uruchomienie finansowania i harmonogramu, których nie odkłada się na półkę. Wzrost o 3,3 proc. przy 15,7 proc. po stronie pozwoleń mówi, że przygotowań przybywa szybciej niż realnych budów.
Wynik po stronie mieszkań oddanych — 3,2 proc. — nie opisuje natomiast dzisiejszej koniunktury. To efekt decyzji podjętych kilka lat wcześniej i przez najbliższe kwartały będzie się zmieniał niezależnie od tego, co dzieje się teraz z popytem.
Co z tego wynika dla inwestora
Dla wyceny wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie zapas pozwoleń nie jest informacją o podaży. Jest informacją o tym, kiedy podaż może się pojawić. Pozwolenia wydane w 2026 r. nie zwiększą liczby mieszkań na rynku ani w tym roku, ani w przyszłym — a to w tym horyzoncie spieniężane jest zabezpieczenie z większości portfeli kupowanych dzisiaj.
Konkurencją dla lokalu sprzedawanego z egzekucji nie jest projekt czekający na start, tylko gotowe mieszkanie w tej samej dzielnicy. Naszym zdaniem realne ryzyko dla odzysku nie polega więc na tym, że mieszkań zabraknie, tylko na tym, że fala oddań i moment sprzedaży zabezpieczenia zbiegną się w jednym mieście. Rosnący bank pozwoleń podnosi prawdopodobieństwo takiego zbiegu, ale nie mówi, kiedy on nastąpi ani czy w ogóle nastąpi.
Praktyczny wniosek jest odwrotny do intuicyjnego. Więcej pozwoleń nie jest argumentem za wyższą wyceną zabezpieczenia, bo nie poprawia dzisiejszej płynności rynku wtórnego. Jest natomiast argumentem, żeby przy długim spodziewanym czasie odzysku ostrożniej patrzeć na lokalizacje z dużym zapasem projektów gotowych do uruchomienia — tam potencjalna nowa podaż jest realna i może wejść na rynek dokładnie wtedy, gdy zabezpieczenie trzeba będzie sprzedać.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
