Pierwsze półrocze 2026 r. rozdzieliło rynki podmiejskie wokół największych miast na dwie grupy. Wokół Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż rok wcześniej, wokół Łodzi, Poznania i Krakowa — wyraźnie mniej. Dane pochodzą z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl, opisanej pod koniec sierpnia 2026 r.
Sześć aglomeracji, dwa kierunki
Wokół stolicy nabywców znalazło blisko 2,4 tys. mieszkań — o 17 proc. więcej rok do roku. Strefa podmiejska Trójmiasta dołożyła 16 proc. i zamknęła półrocze na blisko 1,4 tys. lokali. Pod Wrocławiem przybyło 24 proc. transakcji, w sumie ponad 440.
Druga grupa wygląda odwrotnie. Pod Łodzią z rynku zniknęły trzy czwarte transakcji: zostało niespełna 90 mieszkań, czyli o 75 proc. mniej. Podpoznańskie gminy zamknęły półrocze 24 proc. poniżej ubiegłorocznego wyniku, podkrakowskie — 3 proc. poniżej.
Ceny tego podziału nie tłumaczą. Lipcowe średnie za metr w strefach podmiejskich układały się tak: 12,2 tys. zł pod Trójmiastem, 12,1 tys. zł pod Warszawą, 11,2 tys. zł pod Krakowem, 10,9 tys. zł pod Wrocławiem, 9 tys. zł pod Poznaniem i 8,9 tys. zł pod Łodzią. Względem samych miast to kolejno 32, 39, 35, 31, 37 i 24 proc. mniej.
Decyduje próg, nie rabat
Największy rabat notuje strefa podwarszawska — 39 proc. — i tam sprzedaż rośnie. Ale druga w kolejności strefa podpoznańska, z rabatem 37 proc., sprzedaż straciła. Sam poziom różnicy cenowej niczego więc nie przesądza.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje na inną wielkość: liczbę mieszkań mieszczących się w budżecie 500 tys. zł, który nazywa „psychologiczną granicą” dla młodych gospodarstw domowych. W połowie 2026 r. łódzka oferta obejmowała ok. 5 tys. takich lokali w samym mieście, a w gminach wokół niego zaledwie 134. W Warszawie proporcja jest odwrócona: ok. 400 mieszkań poniżej 500 tys. zł w mieście i 1,4 tys. w gminach wokół stolicy, czyli ponad trzy razy więcej.
Stąd rozjazd. Pod Warszawę jedzie się po mieszkanie, którego w mieście w tym budżecie nie ma. Spod Łodzi nie ma po co wyjeżdżać, bo tańsza oferta stoi w granicach miasta.
Co z tego wynika dla inwestora
Dla wierzytelności zabezpieczonej hipoteką liczy się nie tyle cena metra w strefie podmiejskiej, ile liczba kupujących, których ta strefa realnie obsługuje. Zabezpieczenie pod Trójmiastem i pod Łodzią to w obu przypadkach mieszkanie na przedmieściu dużego miasta, ale przy 12,2 tys. zł za metr i sprzedaży wyższej o 16 proc. upłynnia się inaczej niż przy 8,9 tys. zł i sprzedaży niższej o trzy czwarte.
Podmiejski rabat bywa czytany jako zapas bezpieczeństwa w wycenie. Nie jest nim. Tam, gdzie w samym mieście stoi ok. 5 tys. mieszkań poniżej 500 tys. zł, zabezpieczenie z przedmieścia konkuruje z ofertą deweloperską, po którą kupujący nie musi iść na licytację ani czekać na sprzedaż z wolnej ręki. Niższa cena nominalna nie skraca wtedy czasu wyjścia — raczej go wydłuża.
Warto oddzielić dwie rzeczy, które w tych danych łatwo skleić. Spadek o 75 proc. pod Łodzią dotyczy liczby transakcji, nie poziomu cen — metr w tej strefie kosztuje wciąż o 24 proc. mniej niż w mieście i tyle o cenie wiadomo. Wycena oparta wyłącznie na średniej pokaże więc rynek spokojny, bo cena się trzyma. Zniknął popyt, a to widać dopiero w wolumenie.
Kupując wierzytelności zabezpieczone hipotecznie, patrzymy na obie liczby naraz. Cena mówi, ile warte jest zabezpieczenie. Wolumen mówi, jak długo trzeba będzie na tę cenę czekać — a przy portfelu z określonym horyzontem to druga z tych liczb decyduje o wyniku.
Materiał ma charakter informacyjny. Nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
