W lipcu 2026 r. przeciętna zdolność kredytowa singla wzrosła o 4 proc. wobec czerwca. W tym samym miesiącu liczba mieszkań deweloperskich mieszczących się w jego budżecie zwiększyła się w Krakowie o 75 proc., a w Warszawie o 42 proc. Dane pochodzą z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.
Co pokazują dane za lipiec
Singiel z dochodem ok. 6 tys. zł netto miesięcznie dysponował w lipcu 2026 r. średnią zdolnością kredytową na poziomie 447,3 tys. zł — o 4 proc. wyższą niż miesiąc wcześniej. Zdolność bezdzietnej pary z dochodem 8 tys. zł netto wzrosła z 550,1 tys. zł do 555,9 tys. zł. Rodzina 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto zanotowała spadek z 636,9 tys. zł do 631,9 tys. zł — trzeci z rzędu miesiąc pogorszenia w tej grupie. Wobec stycznia 2025 r. wszystkie trzy gospodarstwa są wyżej: single o 18 proc., pary o 17 proc., rodziny o 11 proc.
Po stronie oferty lipiec przyniósł wzrost liczby mieszkań dostępnych dla singla we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. W Krakowie liczba lokali w jego budżecie wzrosła z 0,4 tys. do 0,7 tys., w Warszawie z 0,9 tys. do 1,2 tys., we Wrocławiu z 1,1 tys. do 1,4 tys., a w Poznaniu z 1,8 tys. do 2,2 tys. Najwięcej takich lokali stało w ofercie w Łodzi (ok. 6 tys.) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 5,7 tys.).
U bezdzietnych par kierunek nie był jednolity. W Warszawie oferta zwiększyła się z 3,6 tys. do 3,9 tys. lokali, w Poznaniu z 3,9 tys. do 4,2 tys., w Krakowie z 3 tys. do 3,2 tys. W Łodzi spadła jednak z 8,3 tys. do 8 tys., a w Trójmieście z 2,8 tys. do 2,7 tys., choć zdolność kredytowa tej grupy była wyższa.
Rodzinom z dzieckiem oferta skurczyła się w sześciu z siedmiu metropolii, najbardziej w Łodzi i Trójmieście (po 4 proc.). Wyjątkiem był Poznań, gdzie liczba dostępnych mieszkań wzrosła z 5,1 tys. do 5,3 tys. Poziomy pozostają przy tym wysokie: w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ok. 9 tys. lokali, w Łodzi blisko 8,8 tys., w Warszawie ponad 6 tys.
W analizie założono zakup przy 20-procentowym wkładzie własnym i kredyt o okresowo stałym oprocentowaniu. Podane kwoty to średnia z ofert banków, a rozrzut jest duży: w lipcu 2026 r. singiel mógł otrzymać od niespełna 370 tys. zł do blisko 500 tys. zł, a rodzina 2+1 od ok. 564 tys. zł do blisko 700 tys. zł.
Dlaczego cztery procent zmieniło tak dużo
Zdolność kredytowa działa jak linia odcięcia położona na rozkładzie cen mieszkań w danym mieście. Znaczenie jej przesunięcia zależy nie od tego, o ile się przesunęła, lecz od tego, ile ofert leży w pasie, przez który przeszła.
W Krakowie i Warszawie budżet singla wypada przy dolnej krawędzi lokalnego rozkładu cen. Ofert poniżej tej krawędzi jest mało, więc każde jej podniesienie zmienia wynik gwałtownie w ujęciu względnym, a niewiele w bezwzględnym — wzrost o 75 proc. w Krakowie to w liczbach 0,4 tys. wobec 0,7 tys. mieszkań. W Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ten sam budżet leży bliżej środka rozkładu, gdzie ofert jest gęsto, i odczyt zmienia się spokojnie.
Łódź i Trójmiasto pokazują drugą stronę mechanizmu. Zdolność bezdzietnych par wzrosła, a liczba dostępnych dla nich mieszkań spadła. Linia odcięcia przesunęła się w górę, ale rozkład cen przesunął się szybciej — o wyniku decyduje także to, co w danym miesiącu trafiło do sprzedaży.
Co z tego wynika dla inwestora
Pierwszy wniosek dotyczy tego, co znaczy „cena rynkowa” mieszkania stanowiącego zabezpieczenie. Jeśli w Krakowie ruch zdolności kredytowej o 4 proc. zmienia liczbę mieszkań w zasięgu singla o 75 proc., to symetryczne zaostrzenie kryteriów usuwa z rynku podobny odsetek potencjalnych nabywców takiego lokalu. Cena możliwa do uzyskania w rozsądnym czasie nie jest więc stałą cechą nieruchomości, tylko funkcją bieżących kryteriów kredytowych — a wycena sporządzona w miesiącu ich poluzowania opisuje najlepszy dostępny stan popytu, nie stan typowy.
Drugi wniosek dotyczy struktury rocznika kredytów. Nabywca, który wchodzi na rynek dopiero po poluzowaniu kryteriów, z definicji kupuje przy górnej granicy swojej zdolności i przy minimalnym wkładzie własnym, a mieszkania w jego zasięgu to najtańszy fragment lokalnej oferty. Kredyty udzielone w takim miesiącu są przez to skupione: podobna relacja długu do wartości, podobny przedział cenowy, często podobne lokalizacje. Portfel złożony z takiego rocznika nie jest zdywersyfikowany tylko dlatego, że obejmuje kilka miast.
Trzecia obserwacja dotyczy kierunku, w którym rozjeżdżają się segmenty. Singlom i parom przybywa mieszkań w zasięgu, rodzinom ubywa trzeci miesiąc z rzędu. Naszym zdaniem to informacja o płynności przyszłych zabezpieczeń: łatwiej upłynnić lokal mieszczący się w budżecie jednoosobowego gospodarstwa niż mieszkanie kupowane przez rodzinę 2+1, choć to drugie jest droższe i wygląda w portfelu okazalej. Wyższy nominał wierzytelności bywa zabezpieczony aktywem o węższym rynku zbytu.
Materiał ma charakter informacyjny i opisuje dane rynkowe. Nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
