Wartość nieruchomości w operacie odpowiada na pytanie, ile jest warta. Wierzyciela interesuje drugie pytanie: czy ktoś ją kupi, gdy sprzeda ją komornik. Część nieruchomości schodzi na pierwszej licytacji, część nie schodzi w ogóle. O tym, do której grupy trafi zabezpieczenie, decydują zwykle cechy widoczne na długo przed egzekucją — w księdze wieczystej, w planie miejscowym i w tym, kto w lokalu mieszka.
Licytacja ma progi i ma swój koniec
Kodeks postępowania cywilnego ustawia sprzedaż egzekucyjną na dwóch progach. Na pierwszej licytacji najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość, to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965). Kto chce licytować, składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962). Do odbycia przetargu wystarcza jeden licytant (art. 976 § 2).
Jeżeli nikt nie przystąpi do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Cena wywołania spada do dwóch trzecich sumy oszacowania i jest to zarazem najniższa cena, za którą nieruchomość można sprzedać (art. 983). Niżej procedura nie schodzi.
Gdy i druga licytacja nie przyciągnie chętnych, zostaje przejęcie. Wierzyciel egzekwujący, wierzyciel hipoteczny albo współwłaściciel mogą przejąć nieruchomość na własność w cenie nie niższej niż dwie trzecie oszacowania, składając wniosek w ciągu tygodnia od licytacji (art. 984). Jeżeli nikt tego nie zrobi, postępowanie się umarza, a nową egzekucję z tej samej nieruchomości można wszcząć dopiero po sześciu miesiącach od drugiej licytacji (art. 985). Do czasu opisanego przy długości egzekucji z nieruchomości, dochodzi wtedy pół roku przerwy i cały cykl od początku.
Stąd prosta obserwacja: nieruchomość trudna do zbycia nie oznacza sprzedaży za mniej, tylko możliwość braku sprzedaży w ogóle. A jedynym wyjściem, które procedura zostawia wierzycielowi, jest przejęcie aktywa, którego rynek przed chwilą nie chciał.
Prawa, które nabywca kupuje razem z nieruchomością
Zasadą jest czyszczenie nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa ciążące na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000 § 1). Od tej zasady są wyjątki i to one najczęściej odstraszają licytantów.
Bez żadnego potrącenia z ceny zostają prawa ciążące z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność związana z przekroczeniem granicy przy budowie oraz służebność przesyłu (art. 1000 § 2). Ważniejsza jest druga grupa: użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo jeżeli ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia (art. 1000 § 3).
W praktyce oznacza to, że dożywocie albo służebność mieszkania wpisane przed hipoteką przechodzą na nabywcę. Kupuje on dom, w którym ktoś ma prawo mieszkać do końca życia. Operat sporządzany w egzekucji musi zresztą podać wartość nieruchomości zarówno z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia takich praw (art. 948 § 2) — i dla wierzyciela istotna jest pierwsza z tych liczb, bo to od niej licytanci liczą swoją ofertę. Kolejność wpisów w dziale III, o której pisaliśmy przy hipotece na drugim miejscu, decyduje więc nie tylko o podziale ceny, ale i o tym, czy cena w ogóle powstanie.
Podobnie działa najem. Nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika z umów najmu i dzierżawy (art. 1002). Umowę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata może wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, jeżeli umowa nie przewiduje krótszego. Przy długiej umowie najmu oznacza to dla licytanta co najmniej rok bez możliwości swobodnego dysponowania lokalem.
Kto w nim mieszka i kto w ogóle może go kupić
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności (art. 999 § 1). Formalnie droga jest więc krótka. Kłopot zaczyna się, gdy w lokalu mieszka dłużnik. Jeżeli nie ma on tytułu prawnego do innego lokalu, komornik wstrzymuje się z opróżnieniem do czasu, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4). Nie wstrzyma się, jeśli takie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia (art. 1046 § 5) — tyle że wtedy koszt i organizacja przechodzą na tego, kto chce szybciej odzyskać lokal. Licytant o tym wie i wlicza to w cenę.
Osobną kategorią są nieruchomości rolne. Ograniczenie, zgodnie z którym nabywcą takiej nieruchomości może być wyłącznie rolnik indywidualny, nie dotyczy nabycia w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Krąg licytantów jest więc szerszy, niż się często zakłada. W zamian pojawia się inne ryzyko: przy nabyciu na podstawie orzeczenia organu egzekucyjnego Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 tej ustawy). Wygrana licytacja nie daje zatem pewności, że nieruchomość zostanie u zwycięzcy. Do tego przy nieruchomości rolnej, gdy na pierwszej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, najpierw prawo przejęcia za co najmniej trzy czwarte oszacowania ma współwłaściciel niebędący dłużnikiem osobistym (art. 982 § 1).
Trzeci przypadek to udział we współwłasności. Egzekucja może dotyczyć ułamkowej części nieruchomości, ale nabywca udziału nie staje się właścicielem domu ani działki, tylko współwłaścicielem obok dotychczasowych. Nie wprowadza się, nie wynajmuje ani nie sprzedaje całości bez zgody pozostałych. Żeby z takiego nabycia zrobić pełną własność, potrzebne jest kolejne postępowanie — o zniesienie współwłasności. Dla większości kupujących to argument, żeby w ogóle nie licytować.
Co z tego wynika przy ocenie zabezpieczenia
Pierwszy wniosek dotyczy wyceny. Punktem odniesienia dla wierzyciela nie jest suma oszacowania, tylko dwie trzecie tej sumy liczone od wartości uwzględniającej prawa, które przejdą na nabywcę. Tyle wynosi najniższa cena, za którą nieruchomość da się sprzedać w egzekucji, i tyle co najmniej trzeba zapłacić przy jej przejęciu. Nieruchomość obciążona dożywociem sprzed hipoteki jest dla wierzyciela innym zabezpieczeniem niż taka sama nieruchomość wolna od obciążeń — nawet jeśli na pierwszej stronie operatu stoi ta sama liczba. Szerzej o tym, co naprawdę mówi operat.
Drugi dotyczy ryzyka. Cechy, które utrudniają sprzedaż egzekucyjną, da się sprawdzić przed nabyciem wierzytelności: dział III księgi wieczystej pod kątem praw wpisanych przed hipoteką, dział I pod kątem udziałów i przeznaczenia gruntu, a na miejscu — kto faktycznie w lokalu mieszka i na jakiej podstawie. To ostatnie najłatwiej przeoczyć przy analizie samych dokumentów, bo umowa najmu — choćby zawarta z członkiem rodziny dłużnika — zwykle nie jest ujawniona w księdze. Jak czytać poszczególne działy, wyjaśnia tekst o księdze wieczystej przed zakupem długu.
Trzeci dotyczy podaży i czasu. Nieruchomość trudno zbywalna to nie tylko niższa cena, ale wyższe prawdopodobieństwo scenariusza, w którym po drugiej licytacji trzeba zdecydować: przejąć albo czekać pół roku na nową egzekucję. Oba warianty zamrażają kapitał dłużej, niż sugeruje sam kalendarz procedury. Przy ocenie wierzytelności ta możliwość powinna mieć swoją wagę, a nie być traktowana jako przypadek skrajny.
Materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi oferty, rekomendacji ani porady prawnej. Przepisy przywołano według stanu prawnego na dzień publikacji.
