Dwie wierzytelności mogą mieć ten sam nominał, to samo zabezpieczenie i tę samą stawkę, a oznaczać zupełnie inne ryzyko. Różnica siedzi w harmonogramie: czy dłużnik oddaje kapitał po kawałku przez cały okres umowy, czy płaci wyłącznie odsetki, a kapitał wraca jednego dnia na końcu. Pytanie „kiedy wraca kapitał” rozstrzyga o ryzyku mocniej niż pytanie „ile”.
Trzy harmonogramy, nie dwa
Pierwszy: równa część kapitałowa. Kapitał dzieli się na równe porcje, odsetki liczy się od malejącego salda, więc rata z miesiąca na miesiąc spada. Najszybciej zmniejsza zadłużenie i najmocniej obciąża dłużnika na początku.
Drugi: równa rata całkowita. Kwota płatna co miesiąc jest stała, ale jej skład się zmienia. Na początku przewagę ma część odsetkowa, z czasem rośnie udział kapitału. Dług maleje wolniej niż w pierwszym wariancie, choć maleje od pierwszej raty.
Trzeci: rata odsetkowa z kapitałem na końcu, nazywana ratą balonową. Przez cały okres umowy dłużnik płaci wyłącznie koszt, a cały kapitał zwraca w jednej płatności w dniu zapadalności. Wariant skrajny to taki, w którym w trakcie nie płaci nic — odsetki są doliczane do kwoty do zwrotu.
Pierwsze dwa harmonogramy amortyzują dług. Trzeci go utrzymuje. To nie jest różnica stopnia, tylko różnica rodzaju.
Ekspozycja maleje sama albo stoi w miejscu
Rachunek w pierwszym wariancie nie zależy od stawki. W pięcioletniej umowie z równymi częściami kapitałowymi po trzech latach zostaje do zwrotu dokładnie 40 proc. kapitału. W wariancie z równą ratą całkowitą — nieco więcej niż 40 proc., bo początkowe raty w większej części pokrywały odsetki, i tym więcej, im wyższa jest stawka. W wariancie balonowym po trzech latach zostaje 100 proc.
Dla zabezpieczenia ma to skutek, którego nie widać w samej umowie. W strukturze ratalnej relacja długu do wartości nieruchomości poprawia się sama, nawet gdy wycena stoi w miejscu — licznik schodzi z każdą ratą. W strukturze balonowej nie poprawia się nigdy, a przy odsetkach doliczanych do kwoty do zwrotu rośnie. Dlaczego LTV mówi więcej niż oprocentowanie, opisaliśmy osobno; tutaj wystarczy, że w jednej strukturze ta liczba pracuje dla wierzyciela, a w drugiej przeciwko niemu.
Stąd prosty wniosek o tym samym LTV w dniu zakupu: w umowie ratalnej jest to punkt wyjścia, z którego sytuacja tylko się poprawia. W balonowej jest to zarazem punkt wyjścia i obraz całego okresu.
Jedna próba wypłacalności zamiast sześćdziesięciu
Rata miesięczna nie jest tylko przepływem pieniężnym. Jest comiesięcznym testem. Dłużnik, który traci zdolność do obsługi, pokazuje to w ciągu kilku tygodni, i to w momencie, gdy część kapitału jest już zwrócona, a w zabezpieczeniu został zapas.
W strukturze balonowej punktualnie płacone odsetki dowodzą jednej rzeczy: że dłużnik udźwignął koszt. Nie dowodzą, że ma z czego zwrócić kapitał, bo tego nie sprawdza żadna z płatności dokonanych przed terminem. Pierwszy realny test wypłacalności wypada w dniu zapadalności — a wtedy nie ma już zapasu czasu na reakcję.
Istotne jest też, skąd ma pochodzić ta jedna płatność. Rzadko z bieżących przepływów dłużnika: zwykle z refinansowania, czyli nowej pożyczki, albo ze sprzedaży nieruchomości. Jedno i drugie zależy od warunków rynkowych w konkretnym dniu, nie od tego, jak wyglądały przez cały okres umowy. Ryzyko, które w umowie ratalnej rozkłada się na kilkadziesiąt miesięcy, w balonowej jest skupione w jednej dacie z kalendarza.
Po kilkunastu takich sprawach widać jeszcze jedno: przy harmonogramie balonowym najczęstszym pismem, które przychodzi przed terminem, nie jest zapowiedź spłaty, tylko wniosek o prolongatę. Ekonomicznie prolongata jest nową decyzją o finansowaniu, podejmowaną w najgorszym możliwym momencie — wtedy, gdy jedyną alternatywą jest wejście w egzekucję, a ile trwa egzekucja z nieruchomości, wiadomo z góry.
Terminy liczą się osobno dla kapitału i dla odsetek
Każda rata ma własną datę wymagalności i od niej biegnie przedawnienie. Art. 118 Kodeksu cywilnego: jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — trzy lata; koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż dwa lata. Odsetki traktuje się jako świadczenie okresowe, więc tu obowiązują trzy lata, a każda rata odsetkowa przedawnia się na własny rachunek. Charakter roszczenia ocenia się przy tym po stronie, z której ono powstało — zmiana wierzyciela sama terminu nie wydłuża.
Przy harmonogramie balonowym ważniejszy jest jednak inny przepis. Art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, ale przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne. Hipoteka osłania więc kapitał przed skutkiem upływu czasu i nie osłania odsetek. Struktura, w której większość oczekiwanego świadczenia stanowią odsetki narosłe przez lata, opiera się dokładnie na tej części, której art. 77 nie obejmuje.
Z doliczaniem odsetek do kwoty do zwrotu wiąże się jeszcze jedno ograniczenie. Art. 482 § 1 Kodeksu cywilnego: od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy. Zgoda musi być późniejsza niż zaległość — klauzula wpisana do umowy z góry tego nie zastępuje.
Co z tego wynika dla inwestora
Wierzytelność z kapitałem na końcu powinna być wyceniona niżej niż ratalna o tym samym nominale, stawce i zabezpieczeniu. Nabywca bierze w niej na siebie całe ryzyko jednego dnia i nie dostaje w zamian amortyzacji ekspozycji, która w umowie ratalnej poprawia zabezpieczenie bez żadnego działania z jego strony. Jeśli obie pozycje wyceniono tak samo, to znaczy, że tej różnicy nikt nie policzył — nie że jej nie ma.
W dokumentach warto więc sprawdzić cztery rzeczy, zanim zacznie się porównywać stawki. Czy odsetki są płacone w okresie umowy, czy doliczane do kwoty końcowej. Z czego ma pochodzić zwrot kapitału i czy to źródło jest wskazane wprost. Czy suma hipoteki mieści kapitał razem z odsetkami narosłymi do spodziewanego dnia podziału, a nie tylko sam nominał — bo co realnie zabezpiecza hipoteka, wyznacza właśnie ten zapas. I jakie skutki ma prolongata: czy przedłużenie terminu wymaga zgody nabywcy wierzytelności, czy dzieje się poza nim.
Rata balonowa nie jest wadą konstrukcji. Jest innym rozkładem tego samego ryzyka w czasie: mniejszym obciążeniem dłużnika w trakcie umowy i całym ciężarem na końcu. Wymaga za to innej ceny i innej uwagi niż harmonogram, w którym kapitał wraca po kawałku. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy obie struktury traktuje się w wycenie jak to samo.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
