Inwestor, który pierwszy raz ogląda wierzytelność zabezpieczoną hipoteką, pyta zwykle o dwie rzeczy: ile warte jest zabezpieczenie i kiedy zamieni się w pieniądze. Pierwsze pytanie ma prostą odpowiedź. Drugie nie ma jej wcale — ale ma coś użyteczniejszego: kalendarz, który da się rozłożyć na etapy i policzyć.
Ustawowe minimum to około dziesięciu tygodni
Kodeks postępowania cywilnego wyznacza sztywne terminy tylko w kilku punktach całej procedury. Komornik, zajmując nieruchomość, wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923). Po upływie tego terminu opis i oszacowanie przeprowadza się na wniosek wierzyciela, nie z urzędu (art. 942). Gotowy opis można zaskarżyć w ciągu dwóch tygodni od jego ukończenia (art. 950).
Dalej jest podobnie. Obwieszczenie o licytacji publikuje się co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Przetarg w licytacji elektronicznej trwa siedem dni, a sąd wydaje postanowienie o przybiciu w terminie tygodnia od otrzymania protokołu z przetargu. Nabywca ma dwa tygodnie od wezwania na wpłatę ceny; na jego wniosek termin może zostać wydłużony, ale nie ponad miesiąc (art. 967).
Zsumowane daje to około dziesięciu tygodni. Tyle trwałaby egzekucja, gdyby każdy etap ruszał nazajutrz po zakończeniu poprzedniego. Nie rusza.
Czas ucieka tam, gdzie terminu nie ma
Przerwy między etapami nie są uregulowane i to one decydują o długości całego postępowania. Wniosek o opis i oszacowanie składa wierzyciel — kodeks nie mówi, jak szybko. Sam opis wymaga zwykle biegłego rzeczoznawcy, więc jego termin zależy od obłożenia kancelarii i biegłego. Zażalenie na opis rozpoznaje sąd, również bez terminu, po którego upływie cokolwiek by się stało.
Po licytacji jest jeszcze przysądzenie własności, wydawane po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych, a na nie także przysługuje zażalenie (art. 998). Pieniądze do wierzyciela trafiają dopiero z planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, który sam bywa zaskarżany.
W praktyce obrotu wierzytelnościami takie postępowania liczy się w latach, nie w miesiącach. Warto zauważyć, czego w tym miejscu brakuje: publicznej statystyki średniego czasu trwania egzekucji z nieruchomości po prostu nie ma. Resort podaje skuteczność egzekucji i kwoty wyegzekwowane, ale nie czas dojścia do nich. Ta luka sama w sobie jest informacją — nikt tego procesu systematycznie nie mierzy, więc każda „średnia”, na którą można trafić, jest czyimś szacunkiem, nie danymi.
Druga licytacja obniża cenę, trzeciej nie ma
Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965). Przystępujący do przetargu składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej tej sumy (art. 962), a w licytacji elektronicznej — najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Sprzedaż w trybie elektronicznym jest dziś zasadą: od grudnia 2025 r. licytacja publiczna odbywa się tylko wtedy, gdy zażąda jej wierzyciel.
Jeżeli nikt nie przystąpi do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, tym razem z ceną wywołania dwóch trzecich sumy oszacowania (art. 983). Gdy i ona przejdzie bez licytanta, wierzyciel — również hipoteczny — może przejąć nieruchomość na własność za te dwie trzecie, składając wniosek w ciągu tygodnia po licytacji wraz z rękojmią (art. 984). Jeśli nikt z tego nie skorzysta, postępowanie się umarza, a nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po sześciu miesiącach od daty drugiej licytacji (art. 985).
Te sześć miesięcy to najczęściej pomijana pozycja w rachunku. Nie jest obniżką ceny, którą da się z góry wliczyć w wycenę — jest zerowaniem zegara, po którym cała droga zaczyna się od nowego wniosku o wyznaczenie licytacji.
Hipoteka ustala kolejność, nie datę
Sumę uzyskaną z egzekucji dzieli się według ustawowej kolejności (art. 1025). Przed należnością zabezpieczoną hipoteką zaspokaja się koszty egzekucyjne i należności alimentacyjne. Pierwszeństwo wpisu chroni więc przed innymi wierzycielami, ale nie przed tymi dwiema pozycjami — i nie skraca ani jednego dnia procedury. Więcej o tym, gdzie zabezpieczenie realnie działa, a gdzie zawodzi, w tekście o tym, co realnie zabezpiecza hipoteka.
Jest jeszcze próg, o którym łatwo zapomnieć przy drobnych wierzytelnościach. Termin licytacji lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się wyłącznie na wniosek wierzyciela, a ten może go złożyć dopiero wtedy, gdy egzekwowana należność główna stanowi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania (art. 9521). Poniżej tego progu zabezpieczenie istnieje, ale nie da się go zamienić na licytację.
Co z tego wynika dla inwestora
Punktem odniesienia dla wyceny nie jest wartość rynkowa nieruchomości, tylko dwie trzecie sumy oszacowania. To jest poziom, na którym prawo pozwala ją sprzedać w drugim podejściu, a sama suma oszacowania bywa niższa od cen transakcyjnych z okolicy. Rachunek prowadzony od wartości rynkowej zakłada najlepszy możliwy scenariusz i pierwszą licytację zakończoną sprzedażą.
Drugi wniosek dotyczy momentu zakupu. Ta sama kwota długu, zabezpieczona tą samą nieruchomością, jest czymś zupełnie innym przed wszczęciem egzekucji, a czymś innym po prawomocnym opisie i oszacowaniu z wyznaczonym terminem licytacji. Różnicą nie jest poziom ryzyka, tylko kalendarz — i to on, nie nominał, najmocniej rozjeżdża wyceny podobnie wyglądających wierzytelności. Etap postępowania widać w dziale III księgi wieczystej, w którym siedzi wpis o wszczęciu egzekucji; jak czytać księgę wieczystą, opisaliśmy osobno.
Trzeci wniosek jest najprostszy: horyzont wyjścia trzeba planować z zapasem obejmującym co najmniej jedną nieudaną licytację i półroczną przerwę po drugiej. Założenie, że pierwszy przetarg zakończy się sprzedażą, jest scenariuszem optymistycznym, a nie bazowym. Naszym zdaniem to właśnie różnica między tymi dwoma założeniami, a nie spór o wartość nieruchomości, odpowiada za większość rozczarowań na tym rynku.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej. Opisuje przebieg egzekucji z nieruchomości według Kodeksu postępowania cywilnego; w konkretnej sprawie zastosowanie mogą mieć przepisy szczególne.
