Od 1 września inwestorzy detaliczni będą mogli zapisywać się na trzecią serię hipotecznych listów zastawnych PKO Banku Hipotecznego. Warunki są już znane: 4 proc. w pierwszym trzymiesięcznym okresie, a w kolejnych stopa referencyjna NBP powiększona o 0,25 pkt proc. Ta ćwiartka punktu mówi o wycenie ryzyka zabezpieczonego hipoteką więcej niż sama emisja.
Warunki emisji
Zapisy potrwają od 1 do 18 września 2026 r. lub do wyczerpania puli. Emitent chce pozyskać od 500 mln zł do 1 mld zł. Wartość nominalna jednego listu to 1000 zł, a pojedynczy zapis może obejmować od jednego do 500 tys. sztuk.
Oprocentowanie pierwszego trzymiesięcznego okresu odsetkowego ustalono na 4 proc. w skali roku. W kolejnych okresach ma być równe stopie referencyjnej NBP powiększonej o 0,25 pkt proc. Odsetki wypłacane są co trzy miesiące, a wykup przypada na 25 września 2030 r. Papiery mają trafić na rynek Catalyst.
To trzecia emisja tego emitenta skierowana do inwestorów detalicznych. Seria 1N z października 2025 r. miała wartość ponad 1,15 mld zł, seria 2N z kwietnia 2026 r. — 1 mld zł. Obie objęło łącznie ponad 10,5 tys. inwestorów detalicznych.
Co mówi ćwierć punktu
List zastawny nie jest ekspozycją na kredytobiorcę hipotecznego. Inwestor pożycza pieniądze bankowi. Pula wierzytelności zabezpieczonych hipoteką stoi za tym zobowiązaniem jako druga linia — sięga się do niej dopiero wtedy, gdy emitent przestanie płacić.
Stąd tak niska marża. Ćwierć punktu procentowego ponad stopę banku centralnego to wynagrodzenie za ryzyko nadzorowanego emitenta, a nie za ryzyko dochodzenia należności z nieruchomości. Pula zabezpieczająca zostaje przy tym w bilansie banku. Emitent finansuje swój portfel hipoteczny, a nie pozbywa się go — ryzyko kredytobiorcy nie zmienia właściciela.
Przymiotnik „hipoteczny” w nazwie instrumentu nie mówi więc, czyje ryzyko się kupuje. Kto nabywa wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, bierze ryzyko konkretnego dłużnika i skuteczności egzekucji wprost, bez warstwy pośredniej w postaci bilansu banku. Naszym zdaniem to rozróżnienie, a nie wysokość kuponu, jest pierwszą rzeczą do sprawdzenia przy każdym papierze z tym słowem w nazwie.
Druga rzecz to konstrukcja oprocentowania. Jest zmienne, więc ryzyko zmiany stóp zostaje po stronie inwestora. Deklarowane 4 proc. obowiązuje przez trzy miesiące, a nie przez cztery lata pozostające do wykupu we wrześniu 2030 r.
Co z tego wynika dla inwestora
Marża 0,25 pkt proc. wyznacza dolny brzeg skali wynagrodzenia za ryzyko zabezpieczone hipoteką. Tyle płaci to ryzyko wtedy, gdy stoi za nim bank pod nadzorem, wyodrębniona pula i publiczny rynek notowań. Każda konstrukcja, w której brakuje któregoś z tych elementów, musi płacić wyraźnie więcej. Jeśli oferuje podobnie — coś w niej nie zostało wycenione.
Z tego wynika też praktyczna wskazówka do porównań. Zestawianie 4 proc. ze stałym oprocentowaniem innego papieru to zestawianie dwóch różnych wielkości. Przy zmiennym kuponie inwestor kupuje marżę ponad stopę, a nie poziom oprocentowania.
Czteroletni termin i notowanie na Catalyst oznaczają, że wyjście przed wykupem zależy od tego, kto akurat kupuje. Płynność serii detalicznych bywa cienka, a cena sprzedaży potrafi odbiegać od wartości nominalnej. Tego kosztu nie widać w kuponie.
Wniosek o podaży kapitału jest najciekawszy. Dwie poprzednie serie zamknęły się kwotami ponad 1,15 mld zł i 1 mld zł. Detaliczny kapitał wchodzi w papier o bardzo niskiej marży, jeśli konstrukcja jest zrozumiała, a emitent rozpoznawalny. Konkurencja o te same pieniądze rozgrywa się więc nie na wysokości obiecywanej stopy zwrotu, lecz na tym, jak jasno opisane jest zabezpieczenie i kto za nim stoi.
Materiał ma charakter informacyjny. Nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
