Pytanie wraca w niemal każdej rozmowie o wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie: czy urząd skarbowy i ZUS nie zabiorą pieniędzy pierwsi. Odpowiedź mieści się w jednym przepisie i brzmi „zwykle nie”. Wynika z niego jednak coś mniej oczywistego — realne zagrożenie dla wierzyciela hipotecznego stoi w kolejce wyżej niż urząd i nie zostawia śladu w księdze wieczystej.
Kolejność ustala ustawa, nie umowa
Sumę uzyskaną ze sprzedaży egzekucyjnej dzieli się według sztywnej listy kategorii z art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Kolejna kategoria dostaje cokolwiek dopiero wtedy, gdy poprzednia została zaspokojona w całości. Nie ma tu miejsca na uzgodnienia między wierzycielami ani na uznaniowość komornika.
Hipoteka siedzi w kategorii piątej: należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa, a także prawa, które ciążyły na nieruchomości przed wpisem o wszczęciu egzekucji.
Podatki i składki stoją dwa oczka niżej. Kategoria siódma obejmuje należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, i przepis dodaje wprost zastrzeżenie: „o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej”. Zaległe składki trafiają do tej samej kategorii, ponieważ ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych odsyła w art. 31 do tych samych przepisów Ordynacji.
Zwykła zaległość podatkowa albo składkowa, nigdzie nie zabezpieczona, stoi więc za hipoteką. To jest odpowiedź na pytanie zadane wprost.
Urząd też może wejść do piątej kategorii
Zastrzeżenie „o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej” nie jest ozdobnikiem. Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych przysługuje dla zabezpieczenia należności składkowych hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych), a do tej hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy Ordynacji podatkowej o hipotece przymusowej. Analogiczne uprawnienie ma Skarb Państwa przy zobowiązaniach podatkowych.
Wpisana hipoteka przymusowa przenosi należność urzędu z kategorii siódmej do piątej. I na tym przywilej się kończy. Wewnątrz kategorii piątej należności zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu (art. 1026 § 1), a o pierwszeństwie hipotek rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis — dokładnie tak samo dla urzędu, jak dla każdego innego wierzyciela. Opisaliśmy ten mechanizm przy hipotece wpisanej na drugim miejscu.
Ta część ryzyka jest w całości sprawdzalna przed zakupem. Hipoteka przymusowa musi być wpisana, żeby cokolwiek znaczyła, a wpis widać w dziale IV księgi — razem ze wzmiankami o wnioskach jeszcze nierozpoznanych, które zadziałają wstecz.
Wyżej stoi ktoś, kogo w księdze nie ma
Nad kategorią piątą są cztery inne i to one, nie urząd, decydują o tym, ile w ogóle zostanie do podziału.
Pierwsza to koszty egzekucyjne, z wyłączeniem przyznanych przez komornika kosztów zastępstwa prawnego. Druga — wymagalne alimenty, a bezpośrednio za nią alimenty przyszłe, w wysokości równowartości minimalnego wynagrodzenia za rok na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję. Trzecia obejmuje należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia, renty odszkodowawcze, koszty zwykłego pogrzebu dłużnika oraz należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego w postępowaniu karnym. Czwarta dotyczy hipoteki morskiej i przy zwykłej nieruchomości nie wystąpi.
Ostatnia z pozycji kategorii trzeciej jest w tym zestawieniu najmłodsza: należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego trafiły tam nowelizacją, która weszła w życie 1 października 2023 r. Obowiązek naprawienia szkody orzeczony w wyroku karnym wyprzedza od tego dnia hipotekę wpisaną wiele lat wcześniej.
Żadna z tych pozycji nie wymaga wpisu w księdze wieczystej. Alimenty, zasądzone odszkodowanie dla pokrzywdzonego i zaległe wynagrodzenia nie zostawiają w dziale III ani IV najmniejszego śladu. Odpis księgi może być zupełnie czysty, a kolejka przed hipoteką — długa.
Stąd obserwacja, która przy pracy z zabezpieczeniem wraca regularnie: analiza księgi odpowiada na pytanie o pierwszeństwo wśród wpisów, a nie na pytanie, ile zostanie do podziału. Czysty dział IV mówi o konkurencji wierzycieli rzeczowych i o niczym więcej. Drugą połowę obrazu — kto jeszcze prowadzi egzekucję z tej samej nieruchomości i z jakiego tytułu — widać dopiero w aktach postępowania egzekucyjnego, nie w rejestrze.
Co z tego wynika dla inwestora
Pierwsza zmiana dotyczy tego, co właściwie opisuje zabezpieczenie. Hipoteka nie daje pierwszego miejsca w podziale, tylko piąte. Określa pozycję wobec innych wierzycieli rzeczowych, a nie wobec całej listy — i dlatego samo stwierdzenie „hipoteka na pierwszym miejscu” nie jest jeszcze informacją o tym, ile wróci.
Druga dotyczy kolejności zaliczania wpłat. Odsetki i koszty postępowania zaspokaja się w równym stopniu z samą należnością (art. 1025 § 3), a wydzieloną wierzycielowi sumę zalicza się najpierw na koszty, potem na odsetki, a dopiero na końcu na sumę dłużną (art. 1026 § 2). Przy niepełnym pokryciu nominał spada jako ostatni, nie proporcjonalnie — częściowy podział potrafi więc zamknąć się kwotą, która obsługuje odsetki i nie rusza kapitału.
Trzecia dotyczy zapasu. Skoro przed hipoteką stoją kategorie niewidoczne w rejestrze, a cena sprzedaży jest ograniczona progami licytacyjnymi, to bufor między kwotą wierzytelności a realną wartością nieruchomości przestaje być parametrem ostrożnościowym i staje się jedynym marginesem na pozycje, których nie dało się sprawdzić. To samo mówi relacja długu do wartości zabezpieczenia, tylko od innej strony. Jeżeli do tego nieruchomość należy do tych, które trudno zbyć na licytacji, obie ostrożności się sumują.
Pytanie o urząd skarbowy jest więc zadane o dwie kategorie za nisko. Odpowiedź na nie brzmi „nie, urząd stoi za tobą”, ale dopiero pytanie o kategorie od pierwszej do trzeciej mówi coś o pieniądzach.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
