Dłużnik przestaje płacić. Z perspektywy nabywcy wierzytelności jest to moment, w którym zabezpieczenie ma zacząć działać. Nie zaczyna — a w każdym razie nie samo. Prawo daje wierzycielowi komplet narzędzi, ale żadne z nich nie uruchamia się bez wniosku i bez pieniędzy wyłożonych dużo wcześniej niż odzysk.
Pierwszy etap dzieje się poza sądem
Zanim powstanie jakakolwiek sprawa, dług musi stać się wymagalny w całości. Przy pożyczce spłacanej w ratach niezapłacona rata to jeszcze nie cała wierzytelność — reszta staje się wymagalna dopiero po wypowiedzeniu umowy, na zasadach w niej zapisanych. Do tego czasu wierzyciel może dochodzić wyłącznie rat już zapadłych.
Wypowiedzenie jest oświadczeniem woli i rządzi się art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego: jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Nadanie pisma nie wystarcza, liczy się dojście. To jeden z częstszych punktów, w których postępowanie cofa się o kilka miesięcy — pismo idzie na adres z umowy sprzed lat, a cała dalsza droga opiera się na skuteczności tego jednego doręczenia.
Na tym etapie nie ma jeszcze ani sądu, ani komornika, ani opłat urzędowych. Jest natomiast zegar: wezwania do zapłaty nie przerywają biegu przedawnienia. Przerywa go czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw albo egzekwowania roszczeń, podjęta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, oraz uznanie roszczenia przez dłużnika (art. 123 § 1 KC). Samo pismo z wezwaniem nie należy do żadnej z tych kategorii. Co się dzieje, gdy nikt tej czynności nie podejmie, opisaliśmy w tekście o tym, jak dług umarza się sam.
Hipoteka nie zastępuje wyroku
Wpis w dziale IV księgi wieczystej bywa czytany jako prawo do sięgnięcia po nieruchomość. Hipoteka daje wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Daje więc pierwszeństwo, a nie skrót.
Samo zaspokojenie następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 75 tej ustawy). W praktyce oznacza to pozew, orzeczenie i klauzulę wykonalności, zanim ktokolwiek dotknie nieruchomości. Jeżeli obciążona nieruchomość należy do kogo innego niż dłużnik osobisty, pozew kieruje się także przeciwko właścicielowi, bo to on odpowiada rzeczowo.
Ta droga kosztuje, i to z góry. W sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu ponad 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi 5 proc. tej wartości (art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych); poniżej tego progu obowiązują opłaty stałe, od 30 do 1000 zł. Od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu sąd pobiera opłatę stałą 50 zł (art. 71 pkt 1 tej ustawy). Wykłada je wierzyciel, na starcie, z własnych środków.
Komornik nie działa z urzędu
Z tytułem wykonawczym w ręku wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik wzywa wtedy dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego). Po upływie tego terminu opisu i oszacowania dokonuje się na wniosek wierzyciela (art. 942 KPC). Drugą licytację również wyznacza się na wniosek (art. 983 KPC), a wniosek o przejęcie nieruchomości po bezskutecznej drugiej licytacji trzeba złożyć w ciągu tygodnia po niej, razem z rękojmią (art. 984 § 2 KPC).
Cztery punkty, w każdym to samo: sprawa zatrzymuje się nie dlatego, że prawo czegoś zabrania, tylko dlatego, że nikt nie złożył kolejnego pisma. Postępowanie egzekucyjne nie ma biegu własnego.
Do wniosków dochodzą wydatki. Jeżeli czynność komornika powoduje wydatki, uzależnia on jej dokonanie od uiszczenia zaliczki przez stronę, która o tę czynność wnosi (art. 7 ustawy o kosztach komorniczych). Opis i oszacowanie wymaga zwykle biegłego, licytacja — obwieszczeń. Finansuje je wierzyciel, zanim wiadomo, czy przetarg w ogóle dojdzie do skutku.
Kto ostatecznie ponosi koszty
W sprawie o egzekucję świadczeń pieniężnych komornik ściąga od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 10 proc. wartości wyegzekwowanego świadczenia. Jeżeli dłużnik zapłaci w ciągu miesiąca od doręczenia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, stawka spada do 3 proc. (art. 27 ustawy o kosztach komorniczych).
Formalnie więc koszty obciążają dłużnika. Kolejność w czasie jest jednak odwrotna: wierzyciel finansuje postępowanie przez cały okres jego trwania, a zwrot otrzymuje dopiero z kwoty uzyskanej z egzekucji. Koszty egzekucyjne zaspokaja się tam w kategorii pierwszej, przed należnościami zabezpieczonymi hipoteką, które czekają w kategorii piątej (art. 1025 § 1 KPC). Zwrot jest zatem uprzywilejowany, ale warunkowy — jeżeli nieruchomości nie udaje się sprzedać, nie ma z czego zwracać, a wyłożone zaliczki zostają po stronie wierzyciela.
Co z tego wynika dla inwestora
Pytanie o zabezpieczenie i pytanie o obsługę to dwie różne rzeczy, a w wycenie liczą się obie. Wierzytelność, za którą nikt nie składa wniosków i nie wykłada zaliczek, zachowuje się w praktyce jak niezabezpieczona — hipoteka pozostaje wpisem, dopóki ktoś nie doprowadzi sprawy do planu podziału. Dwie oferty o identycznym nominale i identycznym LTV mogą się więc różnić realną wartością wyłącznie tym, kto i z jakiego budżetu prowadzi postępowanie.
Drugi wniosek dotyczy rachunku kosztów. Ujęcie „odzysk minus 10 proc.” pomija to, co wychodzi z kieszeni najwcześniej: opłatę od pozwu, zaliczki na biegłego, koszty obwieszczeń. Część z nich nie skaluje się z wysokością długu: wycena biegłego i koszt obwieszczeń wyglądają podobnie przy wierzytelności małej i dużej. Przy małych nominałach ta stała warstwa potrafi przesądzić, że samodzielne dochodzenie zabezpieczonej wierzytelności jest nieopłacalne, choć na papierze wygląda tak samo jak przy dużych.
Trzecia obserwacja jest z tych, które widać dopiero po przejrzeniu kilkudziesięciu spraw. W dziale III księgi wieczystej widnieje wpis o wszczęciu egzekucji, ale księga nie pokazuje, czy postępowanie się porusza. Sprawa z wyznaczonym terminem licytacji i sprawa, w której od dawna nie złożono żadnego wniosku, wyglądają w księdze identycznie. Różnicę widać dopiero w aktach komorniczych, a data ostatniej czynności mówi o wartości takiej wierzytelności więcej niż suma oszacowania.
Stąd praktyczna kolejność pytań przy ocenie oferty: najpierw kto prowadzi sprawę i na jakim jest etapie, potem ile warte jest zabezpieczenie. Ile czasu zajmuje przejście całej drogi, rozłożyliśmy na etapy osobno, a o tym, jak liczyć zapas w zabezpieczeniu, pisaliśmy przy okazji tego, dlaczego LTV mówi więcej niż oprocentowanie.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej. Opisuje ogólny przebieg dochodzenia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie; w konkretnej sprawie zastosowanie mogą mieć przepisy szczególne oraz postanowienia umowy.
