W drugim kwartale 2026 r. ceny transakcyjne mieszkań w siedmiu największych miastach rozeszły się nie między miastami, lecz między metrażami. W Warszawie najszybciej drożały lokale średnie, w Krakowie — największe. Dane pochodzą z zestawienia transakcji notarialnych Cenatorium, opisanego 24 września 2026 r.
Co pokazują transakcje
Najtańsze kawalerki znaleźć można było w II kw. 2026 r. w Łodzi — ok. 10,5 tys. zł za metr. Najdroższe, powyżej 17,6 tys. zł za metr, w Warszawie. To rozpiętość w segmencie lokali do 35 m². Liderem wzrostu w tym segmencie była Łódź: o 2 proc. więcej niż kwartał wcześniej. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu kawalerki podrożały w tym samym kwartale od 0,1 do 0,5 proc.
Lokale 35–60 m² zdrożały kwartalnie od 0,3 do 1,7 proc., z wyjątkiem Wrocławia, gdzie ceny obniżyły się o 0,1 proc. Osobno wypadła Warszawa w przedziale 60–80 m²: wzrost o 3,3 proc. kwartał do kwartału i pierwsze przekroczenie przeciętnych 13 tys. zł za metr. W Łodzi ten sam metraż przebił granicę 8 tys. zł dopiero kwartał wcześniej.
Rok do roku obraz się odwraca w zależności od miasta. W Warszawie mieszkania 35–60 m² i 60–80 m² podrożały o 10,3 proc., a lokale od 80 m² w górę — o 3,5 proc. W Krakowie największą stabilnością cechowały się kawalerki (5,5 proc. r/r), a najmocniej drożały mieszkania od 80 m² (11,2 proc. r/r).
Trzyletni dystans porządkuje ten obraz. Licząc od II kw. 2023 r., zwyżki sięgają od kilkunastu do ponad 42 proc., a najwyższe wartości przypadają najmniejszym lokalom. Za kawalerki płaci się dziś o 30 proc. więcej we Wrocławiu i o 42,8 proc. więcej w Poznaniu niż wtedy.
Rozjazd biegnie w poprzek miast
Zestawienie roczne dla Warszawy i Krakowa to ten sam rozrzut ustawiony odwrotnie. W stolicy różnica między najszybszym a najwolniejszym segmentem wynosi blisko siedem punktów procentowych na korzyść mieszkań średnich, w Krakowie — niecałe sześć punktów na korzyść największych. Średnia liczona dla całego miasta gubi jedno i drugie.
Mechanizm stojący za tym podziałem jest prosty. Kawalerka to lokal kupowany najczęściej pod wynajem albo jako pierwsze mieszkanie, przy niższej kwocie zaangażowania i mniejszym kredycie. Lokal ponadosiemdziesięciometrowy kupuje się z hipoteką i pełnym badaniem zdolności, więc jego cena reaguje na warunki finansowania mocniej i z opóźnieniem. Te dwa segmenty poruszają się w innym rytmie nawet wtedy, gdy stoją przy tej samej ulicy.
Warto też pamiętać, na czym te liczby stoją. To przeciętne z aktów notarialnych w wąskim przedziale metrażowym i jednym mieście, więc kwartalne 0,1 proc. mieści się w szumie. Trzyletnie 42,8 proc. już nie — i to ono opisuje, co naprawdę stało się z rynkiem.
Co z tego wynika dla inwestora
Pierwszy wniosek dotyczy wieku dokumentu. Operat szacunkowy starzeje się z prędkością zależną od metrażu wycenianego lokalu. Trzyletnia wycena kawalerki pokazuje wartość zaniżoną o mniej więcej jedną trzecią, trzyletnia wycena lokalu ponadstumetrowego — nieporównanie mniej. Ta sama data sporządzenia znaczy więc co innego przy dwóch różnych zabezpieczeniach, a wskaźnik LTV policzony z obu myli się w przeciwne strony.
Drugi dotyczy progu egzekucyjnego. Na pierwszej licytacji nieruchomość można nabyć najwyżej z jedną czwartą upustu od sumy oszacowania. Tam, gdzie rynek uciekł operatowi o kilkadziesiąt procent, próg jest łatwy do przebicia i licytacja kończy się szybko. Przy dużych lokalach w stolicy, które przez rok zyskały 3,5 proc., zapasu praktycznie nie ma — a to jednocześnie ten segment, który najtrudniej zbyć w egzekucji.
Stąd trzeci, najbardziej praktyczny. Dwie wierzytelności o identycznym LTV na papierze nie są tym samym ryzykiem, jeśli jedna stoi na kawalerce, a druga na stumetrowym mieszkaniu w tym samym mieście. Metraż zabezpieczenia trzeba czytać razem z datą wyceny, bo dopiero ta para mówi, ile z deklarowanej wartości zostało do dziś. Naszym zdaniem to dziś ważniejsze rozróżnienie niż sam adres nieruchomości.
Materiał ma charakter informacyjny. Nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
