W ofercie wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie dwie liczby wyglądają na równorzędne: oprocentowanie i LTV, czyli relacja kwoty długu do wartości nieruchomości. Równorzędne nie są. Oprocentowanie opisuje, ile ma zostać zapłacone. LTV opisuje, czy w ogóle jest z czego.
Mianownik nie jest ceną z ogłoszenia
LTV ma sens tylko wtedy, gdy wiadomo, od jakiej wartości jest liczone. W obrocie tą wartością bywa cena z portalu ogłoszeniowego, czyli kwota, której nikt jeszcze nie zapłacił. W egzekucji punktem odniesienia jest suma oszacowania, a jej podstawą operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości (art. 948 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Na tym różnica się nie kończy, bo od sumy oszacowania ustawa odejmuje kolejno. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC). Na drugiej licytacji cena wywołania to dwie trzecie sumy oszacowania i jest to cena najniższa, za którą można nieruchomość nabyć (art. 983 KPC).
Poniżej tego progu nie schodzi się wcale. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich sumy oszacowania, a prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi (art. 984 § 1 KPC). Gdy nikt z nich nie przejmie, postępowanie umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji (art. 985 § 1 KPC).
Realny pułap odzysku to więc nie wartość nieruchomości, tylko dwie trzecie kwoty, którą wpisał w operacie ktoś obcy. Dług sięgający 70 proc. wartości rynkowej jest już wyższy niż ten pułap — i dzieje się to, zanim ktokolwiek policzy odsetki czy koszty.
Licznik rośnie, mianownik nie
LTV podane w ofercie opisuje jeden dzień. Od tego dnia obie strony ułamka poruszają się w niekorzystną stronę albo stoją w miejscu.
Licznik rośnie o odsetki i koszty. Hipoteka je obejmuje, ale nie bez granicy: zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne świadczenia uboczne, jeżeli wymieniono je w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu (art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Odsetki nie dokładają się do zabezpieczenia — zjadają jego zapas.
Z tej samej puli schodzą koszty egzekucyjne, i to jako pierwsze: z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się je w kategorii pierwszej, a należności zabezpieczone hipoteką dopiero w piątej (art. 1025 § 1 KPC). Sama opłata stosunkowa to 10 proc. wartości wyegzekwowanego świadczenia (art. 27 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych). Formalnie ściąga się ją od dłużnika, praktycznie pochodzi z tych samych pieniędzy, na które czeka wierzyciel.
Do licznika wchodzą też wpisy stojące wyżej w kolejce — i to nie w wysokości salda, którego nikt z zewnątrz nie zna, tylko sumy hipoteki, bo taka kwota jest jawna. Skąd bierze się ta różnica i dlaczego pozycja w kolejce nie poprawia się sama, opisaliśmy w tekście o tym, co oznacza hipoteka wpisana na drugim miejscu.
Mianownik w tym czasie nie rośnie. W najlepszym razie stoi, a ustawowe progi ścinają go niezależnie od tego, co dzieje się na rynku mieszkaniowym. Nieruchomość w toku egzekucji rzadko bywa też lepiej utrzymana niż w dniu wyceny.
Czego oprocentowanie nie naprawia
Odsetki i kapitał sięgają po to samo źródło. Wyższa stawka nie tworzy nowej wartości po stronie zabezpieczenia — powiększa kwotę, która ma zostać z niego pokryta, i to w części najbardziej narażonej na wyczerpanie zapasu sumy hipoteki. Przy wierzytelności napiętej wobec wartości nieruchomości wyższe oprocentowanie oznacza więc głównie szybszy przyrost tej części długu, której zabezpieczenie i tak nie obejmie.
Obie liczby odpowiadają na inne pytania. Stawka mówi, ile ma dojść, jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z umową. LTV mówi, ile zostanie, jeżeli nie pójdzie. To druga odpowiedź decyduje o wyniku, bo scenariusz zgodny z umową nie wymaga zabezpieczenia w ogóle.
Jest jeszcze obserwacja, którą widać dopiero po kilkunastu takich transakcjach: stawka jest negocjowalna do ostatniej chwili, a LTV nie. Stawkę ustala się między stronami, LTV wynika z operatu i z liczby wpisów stojących wyżej. W ofercie łatwiej poprawia się to, co da się poprawić rozmową — i dlatego wysokie oprocentowanie bywa nie tyle wynagrodzeniem za ryzyko, co jedynym parametrem, który dało się jeszcze podnieść.
Jak policzyć LTV, żeby coś znaczyło
W mianowniku ostrożna wycena, a nie cena ofertowa; gdy istnieje operat, suma oszacowania. Kto chce liczyć pod scenariusz niekorzystny, bierze dwie trzecie tej kwoty, czyli dolny próg ustawowy.
W liczniku nie sam nominał, tylko nominał powiększony o odsetki narosłe do spodziewanego dnia podziału, o koszty egzekucyjne schodzące przed hipoteką i o sumy hipotek wpisanych wcześniej. Dzień podziału jest przy tym odległy, a ile trwa droga do niego, rozłożyliśmy na etapy osobno.
Tak policzona liczba bywa wyraźnie wyższa niż ta z oferty i to jest jej zaleta. Granicę między zabezpieczeniem mocnym a pozornym wyznacza właśnie ten zapas, a nie sam fakt wpisu w dziale IV — o czym pisaliśmy przy okazji tego, co realnie zabezpiecza hipoteka i kiedy zawodzi.
LTV nie jest obietnicą odzysku i nie zastępuje analizy konkretnej sprawy. Jest natomiast jedyną liczbą w ofercie, która nie poprawia się po tym, jak dłużnik przestaje płacić.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji inwestycyjnej.
