Co zostaje, gdy nieruchomość nie wystarczy

Zabezpieczenie hipoteczne wskazuje jedną konkretną nieruchomość. Dłużnik osobisty odpowiada jednak całym swoim majątkiem, obecnym i przyszłym. Pytanie, które pada w rozmowach z inwestorami, brzmi: co się w tym majątku realnie mieści, jeśli nieruchomość nie pokryje całej kwoty.

Dwa tytuły do tej samej kwoty

Hipoteka pozwala dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela — tak definiuje ją art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Obok niej stoi zobowiązanie osobiste z umowy pożyczki, za które dłużnik odpowiada bez wskazania konkretnego przedmiotu.

Zwykle obie odpowiedzialności spotykają się w jednej osobie. Nie zawsze. Nieruchomość bywa własnością kogoś innego niż pożyczkobiorca — spółki, wspólnika, członka rodziny. Wtedy właściciel jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym: odpowiada tą nieruchomością i niczym więcej, a sąd zastrzega to ograniczenie już w wyroku, na podstawie art. 319 Kodeksu postępowania cywilnego. Z jego rachunku czy wynagrodzenia nie da się ściągnąć nic.

To pierwsza rzecz do sprawdzenia przed nabyciem wierzytelności, jeszcze przed wyceną zabezpieczenia: czy dłużnik osobisty i właściciel nieruchomości to ta sama osoba. Jeśli nie, zdanie o odpowiedzialności całym majątkiem dotyczy kogoś, kto poza podpisem może nie mieć nic. Co dokładnie widać w księdze wieczystej i jak to czytać, opisaliśmy w tekście o tym, co realnie zabezpiecza hipoteka.

Co zostaje po wyłączeniach

Egzekucja z majątku osobistego jest szeroka, ale dziurawa. Trzy ograniczenia znaczą w praktyce najwięcej.

• Rachunek bankowy. Wolne od zajęcia jest 75 proc. minimalnego wynagrodzenia w każdym miesiącu kalendarzowym, w którym obowiązuje zajęcie — niezależnie od liczby rachunków i umów (art. 54 ust. 1 prawa bankowego).
• Wynagrodzenie za pracę. Przy długach niealimentacyjnych potrącenia sięgają połowy wynagrodzenia, ale kwotą wolną jest całe minimalne wynagrodzenie po odliczeniu składek i zaliczki na podatek (art. 87 i 87¹ Kodeksu pracy). Przy pensji bliskiej minimalnej do wierzyciela nie trafia nic. Te same zasady stosuje się odpowiednio do świadczeń powtarzających się, które zapewniają utrzymanie albo są jedynym dochodem — a więc zwykle także do zlecenia (art. 833 § 2¹ KPC).
• Ruchomości. Spod egzekucji wyłączone są między innymi przedmioty urządzenia domowego, odzież, zapasy żywności na miesiąc oraz narzędzia i surowce niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika (art. 829 KPC). Ten ostatni punkt bywa sporny przy samochodzie osoby, która jeździ nim zarobkowo.

Zostaje to, co ma wartość i nie jest chronione: druga nieruchomość, udziały w spółce, samochód poza działalnością, wierzytelności wobec kontrahentów. Rzecz w tym, że u dłużnika, który stracił płynność, właśnie te składniki znikają najwcześniej — są łatwe do sprzedania i trudne do odtworzenia w spisie majątku. Nieruchomości wyprowadzić się nie da i to jest właściwy powód, dla którego zabezpieczenie rzeczowe waży więcej niż najszerzej sformułowana odpowiedzialność osobista.

Wyzbycie się majątku z pokrzywdzeniem wierzyciela można podważyć skargą pauliańską (art. 527 Kodeksu cywilnego). To jednak osobny proces, prowadzony przeciwko osobie, która majątek nabyła, a czynności nie można uznać za bezskuteczną po upływie pięciu lat od jej daty (art. 534 KC).

Gdy dłużnikiem jest spółka

Forma prawna dłużnika zmienia odpowiedź bardziej niż cokolwiek innego.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada własnym majątkiem. Dopiero gdy egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, za jej zobowiązania odpowiadają solidarnie członkowie zarządu (art. 299 Kodeksu spółek handlowych). Członek zarządu uwolni się od tej odpowiedzialności, jeśli wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości, albo inną okoliczność wskazaną w przepisie. Droga jest realna, ale to kolejny proces, rozpoczynany po zakończeniu bezskutecznej egzekucji — czyli kolejne kilkanaście miesięcy od momentu, w którym już wiadomo, że pieniędzy nie ma.

Spółka jawna działa inaczej. Każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem, solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką (art. 22 § 2 KSH). Egzekucję z majątku wspólnika prowadzi się dopiero wtedy, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna, ale pozew przeciwko wspólnikowi można wnieść wcześniej (art. 31 KSH). Ta różnica skraca całą sekwencję o jeden proces.

Jednoosobowa działalność nie rozdziela majątku firmowego od prywatnego — jest jedna masa majątkowa. Przy małżeństwie z ustawową wspólnością sięgnięcie do majątku wspólnego wymaga klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi, a sąd nada ją tylko wtedy, gdy wierzyciel wykaże dokumentem, że wierzytelność powstała z czynności dokonanej za zgodą małżonka (art. 787 KPC). Zgoda małżonka pod umową nie jest więc formalnością, tylko warunkiem dojścia do drugiej połowy majątku — i jej brak wychodzi na jaw dopiero na etapie egzekucji, gdy nie da się już niczego poprawić.

Co z tego wynika dla inwestora

Odpowiedzialność osobista nie jest drugim zabezpieczeniem. Jest drugą drogą — dłuższą, droższą i o wyniku, którego nie da się oszacować przy zakupie, bo majątek dłużnika zmienia się w czasie, a nieruchomość obciążona hipoteką nie.

Wartość wierzytelności wyznacza więc przedmiot zabezpieczenia, a nie szerokość klauzuli o odpowiedzialności. Zapis o całym majątku bywa w negocjacjach traktowany jak dodatkowy argument za wyższą ceną portfela — a w praktyce zmienia głównie harmonogram odzysku, nie jego wysokość.

Forma prawna dłużnika jest informacją cenotwórczą na równi z wartością nieruchomości. Przy spółce z o.o. bez majątku poza obciążoną nieruchomością trzeba założyć, że poza tą nieruchomością nie ma nic osiągalnego w rozsądnym czasie, a nie że jest jeszcze zarząd.

Osobnym pytaniem, na które odpowiedź trzeba znać przed zakupem, jest kolejność podziału kwoty uzyskanej z samej nieruchomości — hipoteka nie stoi w niej pierwsza. Piszemy o tym w tekście o kolejności zaspokajania wierzycieli.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty ani rekomendacji. Opisuje ogólne zasady odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów; ocena konkretnej sprawy wymaga analizy dokumentów.