Pytanie wraca w rozmowach z inwestorami mieszkającymi z dala od miejsca transakcji, a coraz częściej poza Polską, i brzmi zawsze podobnie: czy zakup wierzytelności zabezpieczonej hipoteką da się przeprowadzić zdalnie. Odpowiedź brzmi: prawie w całości tak. Prawie, bo jeden krok wymaga stawienia się osobiście — i akurat od niego zależy, kiedy zabezpieczenie realnie przechodzi na nabywcę.
Umowa i wpis to dwa osobne wymagania
Transakcja wygląda na jeden dokument, a podlega dwóm różnym wymogom formalnym. Mylenie ich jest najczęstszym źródłem nieporozumień przy tego rodzaju zakupie.
Sama umowa przelewu nie wymaga formy szczególnej. Art. 511 Kodeksu cywilnego stanowi tyle, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również pismem stwierdzony. To wymóg dowodowy, nie warunek ważności. Umowa zawarta inaczej wiąże strony — kłopot zaczyna się dopiero wtedy, gdy trzeba ją przed kimś wykazać. Sama konstrukcja przelewu i to, czym różni się od pożyczki, to osobny temat.
Hipoteka podlega innej regule. Art. 79 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, a do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ustęp drugi dopowiada, że hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Wpis nie jest tu ogłoszeniem zmiany, która już nastąpiła.
Stąd drugi wymóg, tym razem twardy. Art. 31 ust. 1 tej samej ustawy: wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Umowa w pełni skuteczna między stronami może więc nie wystarczyć sądowi wieczystoksięgowemu. Kto w ogóle może być nabywcą, opisuje osobny wpis o tym, czy trzeba mieć firmę, żeby kupić wierzytelność.
Podpis elektroniczny załatwia umowę, nie załatwia wpisu
Art. 781 § 1 Kodeksu cywilnego: do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Paragraf drugi dodaje, że takie oświadczenie jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.
Dla art. 511 to wystarcza w zupełności. Dla art. 31 ust. 1 — nie. Ten przepis nie wymaga formy pisemnej, tylko poświadczenia własnoręczności podpisu, a poświadczenie jest czynnością notariusza, nie cechą dokumentu. Równoważność z formą pisemną nie rozciąga się na formy, w których uczestniczy osoba trzecia.
Konsekwencja jest prosta i dość nieprzyjemna. Umowę cesji można zawrzeć w pełni zdalnie i będzie ona ważna, a hipoteka mimo to zostanie tam, gdzie była.
Do notariusza idą obie strony, ale nie muszą razem
Dokument, który ma być podstawą wpisu, przedstawia się sądowi z poświadczonymi podpisami stron przelewu. W praktyce oznacza to wizytę u notariusza po obu stronach umowy.
Nie oznacza jednak wspólnej wizyty. Art. 88 Prawa o notariacie: podpisy na aktach notarialnych i poświadczonych dokumentach są składane w obecności notariusza, a jeżeli podpis złożono wcześniej, podpisujący powinien uznać go przed notariuszem za własnoręczny, co notariusz zaznacza w dokumencie. Każda strona może więc załatwić swoją część osobno, u własnego notariusza, w dogodnym dla siebie dniu. Dokument krąży, ludzie nie.
I tu leży obserwacja, którą widać dopiero z drugiej albo trzeciej transakcji. Ten wymóg wiąże również zbywcę — a zbywca w momencie, w którym trzeba go realizować, zwykle ma już pieniądze i żadnego interesu w pośpiechu. Nabywca ma odwrotnie: interes ma wyłącznie on, a sam dokumentu nie wytworzy. Stąd praktyczna zasada, że poświadczenie po stronie zbywcy organizuje się na ten sam dzień co zapłatę, a nie na „później, jak będzie po drodze”. Późniejszy termin bywa najdroższą linijką całej umowy.
Co naprawdę da się załatwić bez wychodzenia z domu
Reszta procedury jest zdalna niemal w całości.
- Wniosek o wpis — formularz KW-WPIS wysyłany pocztą do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Strona nie składa go przez internet: art. 6264 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego zastrzega system teleinformatyczny dla notariusza i komornika.
- Opłata sądowa — przelewem.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych — deklarację PCC-3 składa się w e-Urzędzie Skarbowym. Stawka wynosi 1 proc. wartości rynkowej prawa majątkowego (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), obowiązek obciąża kupującego (art. 4 pkt 1), a deklarację i wpłatę trzeba złożyć bez wezwania organu w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 10 ust. 1).
Stronie przebywającej za granicą zostaje konsul. Art. 28 ustawy Prawo konsularne pozwala mu poświadczyć własnoręczność podpisu ze skutkiem na terytorium Polski. Obecność osobista obowiązuje tam tak samo jak u notariusza — zmienia się adres, nie zasada.
Rachunek
Trzy pozycje, żadna zaskakująca.
- Taksa notarialna za poświadczenie podpisu — na dokumencie oznaczonym sumą pieniężną maksymalnie jedna dziesiąta stawki, jaka należałaby się za akt notarialny, nie więcej jednak niż 300 zł; na pozostałych dokumentach 20 zł (§ 13 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Do tego podatek od towarów i usług.
- Opłata sądowa — 200 zł od wniosku o wpis ograniczonego prawa rzeczowego (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Spotyka się też stanowisko, że ujawnienie nowego wierzyciela jest innym wpisem, objętym stawką 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 6). Ustawa tego przypadku nie wymienia wprost, więc stawkę lepiej potwierdzić przed złożeniem wniosku niż po wezwaniu do uzupełnienia opłaty.
- PCC — 1 proc.
Dwie pierwsze pozycje są stałe i razem zamykają się w kilkuset złotych, niezależnie od wielkości transakcji. Trzecia rośnie wraz z wartością prawa. Żadna z nich nie jest jednak tym, co w tej procedurze kosztuje najwięcej. Najwięcej kosztuje czas.
Co z tego wynika dla inwestora
Decyduje data złożenia wniosku. Nie data podpisu i nie dzień, w którym sędzia weźmie akta do ręki. Art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
Do tego momentu hipoteka figuruje na rzecz zbywcy, bo art. 79 ust. 1 uzależnia przelew wierzytelności hipotecznej właśnie od wpisu. Każdy dzień, w którym koperta jedzie pocztą, jest dniem pozycji niezabezpieczonej, a do tej samej księgi może w tym czasie wpłynąć czyjś inny wniosek. Rozstrzyga kolejność wpływu.
Dlatego forma aktu notarialnego bywa warta swojej ceny, tylko z innego powodu, niż się zwykle podaje. Nie dlatego, że jest „bezpieczniejsza”. Dlatego, że art. 92 § 4 Prawa o notariacie nakazuje notariuszowi złożyć wniosek o wpis za pośrednictwem systemu teleinformatycznego nie później niż w dniu sporządzenia aktu. Samo poświadczenie podpisu takiego obowiązku nie rodzi — wtedy wniosek składa strona, zwykle pocztą, a między jednym trybem a drugim leży kilka dni.
Wniosek dotyczy więc wyceny, nie wygody. Wierzytelność hipoteczna przed wpisem i po wpisie to dwa różne aktywa, choć nominał jest ten sam i dokument ten sam. Kto kupuje przed wpisem, kupuje na razie obietnicę zabezpieczenia i powinien płacić jak za obietnicę. Tej różnicy nie widać w żadnym zestawieniu nominałów — widać ją w dacie wzmianki w księdze. Co jeszcze w takiej księdze sprawdzić, opisuje osobny wpis o tym, jak czytać księgę wieczystą przed zakupem długu.
Odwrotna zależność jest równie użyteczna. Pytanie „czy da się zdalnie” bywa zadawane zamiast pytania „kto i kiedy złoży wniosek”. Pierwsze rozstrzyga o wygodzie jednego popołudnia. Drugie o tym, czy przez najbliższe tygodnie ma się zabezpieczenie, czy samą umowę.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej, oferty ani rekomendacji. O skutkach konkretnej transakcji przesądza treść dokumentów oraz przepisy w brzmieniu obowiązującym w dniu jej zawarcia.
